「まだローンが残っているけれど、家を売ることはできるのか」——住み替えや離婚、転勤など、さまざまな事情で家の売却を検討したとき、ローンの残債が気になる方は多いです。
結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。 ただし、売却代金でローンを完済できるかどうかによって、手続きの流れが大きく変わります。
この記事では、倉敷市で住宅ローンが残っている家を売却する方法と、事前に知っておきたい注意点を整理します。
「売れるかどうかまず確認したい」という段階からご相談いただけます。
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住宅ローンが残っている家を売却できる理由
不動産に住宅ローンが残っている場合、金融機関が「抵当権」を設定しています。抵当権とは、ローンが返済されない場合に金融機関が不動産を競売にかけられる権利です。
この抵当権が残ったまま不動産を売却することは原則できません。そのため、売却時にはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
多くの場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから買主に引き渡す流れで進みます。
アンダーローンとオーバーローンの違い
住宅ローンが残っている家の売却では、「アンダーローン」か「オーバーローン」かによって対応が変わります。
アンダーローン（売却代金 ＞ ローン残債）
売却代金がローン残債を上回る状態です。売却代金でローンを完済し、残った金額が手元に残ります。通常の売却と同じ流れで進められます。
オーバーローン（売却代金 ＜ ローン残債）
売却代金がローン残債を下回る状態です。売却してもローンが完済できないため、不足分を自己資金で補填するか、別の方法を検討する必要があります。
オーバーローンの場合の主な選択肢は以下のとおりです。
- 自己資金で不足分を補填して売却する
- 住み替えローン（買い替えローン）を活用する
- 任意売却を検討する
住み替えの場合は「住み替えローン」という選択肢も
現在の家を売却して新しい家を購入する「住み替え」の場合、売却と購入のタイミングがずれることがあります。
金融機関によっては、旧居のローン残債と新居のローンをまとめて借り入れる「住み替えローン（買い替えローン）」を提供しています。ただし審査条件が通常より厳しくなる場合があるため、事前に金融機関に確認することをおすすめします。
任意売却とは？
自己資金での補填が難しく、ローンの返済が困難な状況になっている場合、任意売却という方法があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、ローン残債が残ったまま不動産を売却する方法です。競売（裁判所を通じた強制的な売却）と異なり、市場価格に近い価格での売却が期待できる場合があります。
ただし任意売却は、信用情報への影響や金融機関との交渉が必要になるなど、通常の売却とは異なる手続きが伴います。状況に応じて、専門家（弁護士・任意売却に詳しい不動産会社）への相談が必要です。
オリーブハウスでは任意売却の状況にある方からのご相談もお受けしています。まずは現状をお聞かせください。
売却前に確認しておきたいこと
ローン残債の確認
金融機関から送付される「残高証明書」または「返済予定表」でローンの残債を確認します。
不動産の現在の価値を把握する
ローン残債と売却見込み価格を比較するために、まず不動産会社に査定を依頼することが重要です。査定価格が残債を上回るか下回るかによって、その後の方針が変わります。
抵当権の抹消手続き
売却代金でローンを完済した後、抵当権の抹消登記が必要です。通常は司法書士が手続きを行います。
売却にかかる費用も把握しておく
住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金からローン完済分が差し引かれるため、手元に残る金額の計算が重要です。
売却時にかかる主な費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料（売却価格の3％＋6万円＋消費税が上限）
- 抵当権抹消登記費用（司法書士報酬含む）
- 繰り上げ返済手数料（金融機関による）
- 譲渡所得税（売却益が出た場合）
- 引越し費用
売却代金からこれらの費用とローン残債を差し引いた金額が実際の手取りになります。
売却益が出た場合の税金と特例
売却代金がローン残債と諸費用を上回り、利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。
マイホームの売却には、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
【外部リンク】国税庁「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
税務上の判断は税理士にご相談ください。
こんな場合は早めに相談を
以下のような状況では、早めに不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。
- ローンの返済が苦しくなってきた
- 離婚に伴い、共有名義の家を売却する必要がある
- 転勤・住み替えのタイミングでローンが残っている
- 売却してもローンが完済できるか不安
「売れるかどうかわからない」という段階でも、まず査定で現状を把握することが出発点になります。
よくある質問
Q. ローンが残っていても売却の相談はできますか？
A. はい、可能です。まずローン残債と不動産の現在の価値を確認したうえで、最適な方法をご提案します。
Q. 売却代金でローンが完済できない場合はどうなりますか？
A. 自己資金での補填、住み替えローンの活用、任意売却など、状況に応じた選択肢があります。まず現状をご相談ください。
Q. 離婚で共有名義の家を売却したいのですが、ローンも残っています。
A. 共有名義かつローン残債がある場合は、手続きが複雑になることがあります。早めにご相談ください。
Q. 査定だけ先に依頼することはできますか？
A. はい、可能です。査定で売却見込み価格を把握したうえで、ローン残債と比較して方針を決めることをおすすめします。
倉敷市で住宅ローンが残っている家の売却相談ならオリーブハウスへ
株式会社オリーブハウスは、倉敷市を中心に岡山県内の不動産売却・査定に対応しています。
「ローンが残っているけれど売れるか確認したい」「オーバーローンかもしれないが、どう進めればいいかわからない」という段階からご相談いただけます。状況を整理したうえで、現実的な選択肢をご提案します。
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